Kontribuce: developeři přispívají na rozvoj Prahy 6

Šestka je pro developery atraktivní. Více bytů však znamená více lidí, více předškolních dětí i školáků, více seniorů, více aut. Proto Praha 6 s firmami stavějícími nové byty vždy vyjednává, aby přispěly i na rozvoj infrastruktury městské části.

Téměř miliardou korun přispějí developerské firmy na rozvoj Prahy 6. Část těchto peněz získá městská část ve formě pozemků nebo vyprojektovaných, či dokonce postavených škol a školek.

Co jsou kontribuce
Kontribuce, kdysi šlo o jakousi válečnou daň, dnes se pro ně asi nejlépe hodí označení příspěvek na rozvoj městské části nebo obce. „Developer budující nové byty se zaváže ke kontribucím, tedy určitému plnění – finančnímu, nefinančnímu nebo kombinaci obojího, jehož výše se liší podle velikosti projektu, ale také podle toho, zda bude stavět na pozemku, který je k tomu v územním plánu určený, nebo naopak žádá o změnu územního plánu,“ vysvětluje princip starosta Jakub Stárek (ODS). V druhém případě jsou kontribuce mnohem vyšší. Stačí totiž pouze administrativní změna, kterou se pozemek původně vedený jako zeleň změní na čistě obytný a jeho hodnota se může zvýšit v řádu tisíců korun za metr čtvereční. Podle velikosti parcely pak majitel zhodnotí svůj majetek v jednotkách až desítkách milionů korun. Pokud na něm postaví bytové domy, získá mnohokrát více. Městská část – a to platí nejen o Praze 6 – pak má naopak vyšší výdaje, musí zajistit více míst ve školkách a školách, starat se o více chodníků, silnic, zeleně.
Že by měli developeři přispívat na rozvoj obce, nikdo nezpochybňuje. Jednotný názor však není na výši příspěvku. „Zhodnocení pozemků nevzniklo prací soukromníka, ale samosprávy, která takto plánuje svůj rozvoj. Majitel pozemku na západ od nás dvě třetiny tohoto zisku vrací obci, aby pro výstavbu, která na místě vznikne, mohla zajistit odpovídající služby. Je to jediný způsob, jak postupovat, aby se rozvoj nekonal na účet stávajících rezidentů,“ říká Vladan Hodek ze spolku Společně pro Šestku.
Protože o změně územního plánu nerozhoduje městská část, ale hlavní město, a vzhledem k tomu, že je situace stejná ve všech městských částech, byl to magistrát, kdo připravil metodiku kontribuce investorů do území. Tou se se řídí i Praha 6. „Největší projekty a nejvyšší kontribuce s magistrátem také konzultujeme, zda jsou správně nastavené. Praha 6 nemá na tyto příspěvky zákonné právo, vždy jde o výsledek dohody,“ konstatuje místostarosta pro územní rozvoj Václav Kožený (ODS).
Navíc si investoři mohou z vyjednaných kontribucí odečíst peníze, které investují například do veřejného prostoru, parků, zelených ploch.

Seznam developerských projektů neexistuje
Praha 6 v současnosti eviduje patnáct developerských projektů, s jejichž investory jedná o kontribucích. Zdá se vám to málo? Ono je totiž těžké určit, co je developerský projekt a co nikoli. Někdy vestavba deseti půdních bytů v historické a hustě obydlené části, kterou by za developerský projekt označil málokdo, může přinést více komplikací s umístěním dětí do škol a školek, a hlavně parkováním, než nový bytový dům v okrajové části s vlastními podzemními garážemi. Zároveň také neexistuje vyhláška či zákon, které by nařizovaly „hlásit“ na radnici, že se někdo rozhodne stavět. Pokud investor má pozemek určený ke stavbě bytového domu a dodrží předepsané kvóty na velikosti domu, počet pater a zastavěnou plochu, zpravidla s projektem a žádostmi o uzemní řízení či stavební povolení míří přímo na stavební úřad. Ten, ačkoli sídlí v budově úřadu městské části, je na vedení radnice nezávislý. Proto se Praha 6 o takové stavbě dozvídá zpravidla až později, protože je účastníkem každého územního řízení, anebo když se ke stavbě vyjadřuje například jako vlastník sousedního majetku. Přesto to neznamená, že by městská část vůbec nevěděla, kolik bude potřebovat do budoucna míst ve školkách a školách nebo zařízeních pro seniory – to lze určit na základě demografického vývoje.

Peníze, pozemky, školy
Z firem, které nyní staví nebo plánují stavět v Praze 6, by měla největší částkou na rozvoj přispět společnost Central Group připravující projekty Nová Ruzyně I. Její spoluúčast je vyčíslena podle magistrátní metodiky na téměř 460 milionů korun. V této částce jsou zahrnuty pozemky pod základní školou – mělo by zde vzniknout 27 tříd a škola se tak stane největší v Praze 6. Developer předá městské části pozemek zasíťovaný a připravený na stavbu. Dále na své náklady nechá zpracovat projekt se stavebním povolením. A také přispěje na samotnou stavbu. Existuje dohoda s hlavním městem, že na stavbě škol by se jednou třetinou podílely hlavní město, jednou třetinou městská část a jednou třetinou investor. Společnost také na své náklady upraví přízemí některých domů, aby v nich mohly vzniknout mateřské školy, celkem by jich mělo být pět. U takto velkých projektů městská část chce, aby součástí bylo tolik škol a školek, že v nich najdou místo všechny děti – vypočteno dle demografického vývoje – které se do lokality nově nastěhují. Zbylou část do 460 milionů uhradí Central Group městské části v penězích.
Podobný model radnice zvolila s firmou KKIG, která bude stavět projekt Nová Ruzyně III. Je menší, proto kontribuce odpovídají zhruba 180 milionům korun. Z toho základní škola s devíti třídami přijde na 83,5 milionu a dvě dvoutřídní mateřské školky 43 milionů korun. Společnost Crestyl, investor projektu Šárka Valley, přispěje mateřskou školkou pro 48 dětí, kterou pak – to platí pro všechny školy a školky – zdarma předá včetně pozemku Praze 6. Její hodnota bude 50 milionů korun, k tomu přidá 28 milionů korun na další investice, z nichž dvacet je určeno na řešení dopravní obslužnosti.
Naopak u společnosti Finep žádnou školku nenajdete, protože projekt leží v ochranném pásmu letiště, kde kvůli hluku letadel nelze stavět školní budovy, zatímco nové byty zde vzniknout mohou. Společnost tak finančně přispěje na rozšíření nejbližší školky Šmolíkova na Dědině. Dle kontribuční smlouvy přispěje městské části dalšími zhruba jedenácti miliony korun. Za další miliony upraví okolí kolem nových domů – deset milionů dá na zpevněné cesty, 1,6 milionu na hřiště a například 25 milionů korun na úpravu ochranné zeleně u dálnice, kde vytvoří park o velikosti tří fotbalových hřišť. Stavět se bude v etapách podle dokončení bytových domů.
Mezi další společnosti, které se finančně podílejí na rozvoji Prahy 6, patří Sheringham Consulting vlastnící pozemky v Ruzyni, která by měla podpořit veřejnou vybavenost 15 miliony korun. Na stejně vysokém plnění je dohoda i se společností CPI, stavící na Petřinách, deseti miliony má přispět na úpravu okolí PPF Gate, pěti miliony BP Veleslavín. Nižšími částkami 3,5, respektive jeden milion korun pak KKIG za Sport centrum Ladronka a Africká development. Například v projektu Victoria Palace má radnice opci na samoobsluhu nacházející se v přízemí budovy. Další jednání probíhají s investory, kteří chtějí na šestce stavět.

Je to hodně nebo málo?
Jak správně nastavit kontribuce řeší mnohé radnice. „Spravedlivé dělení výnosů ze zhodnocení pozemků, které územním plánováním zajistila samospráva, lze vyjednávat pouze nad podrobnou dokumentací. Ochrana veřejných zájmů vyžaduje vést proces veřejně,“ říká Vladan Hodek. Podle něj je k tomu potřebný regulační plán. Ten brání účelovému ohýbání reality, kterou i poučení laici těžko odhalí. Obrázky nic neříkají o souvislostech stavby, je třeba odlišit, co je park a co povinná izolační zeleň a ochranný val. Spolky, s nimiž radnice spolupracuje, tak upozorňují, že započítání kontribucí nemusí být vždy jednoduché.

Stavba městských bytů
Nové byty v Praze 6 staví nejen soukromé firmy, ale své projekty připravuje i městská část. Ta v současnosti vlastní asi 1350 obecních bytů. Osm nových bytů nabídla předloni k pronájmu v zrekonstruovaném objektu Dejvická 4. Vzhledem k lokalitě a velikosti byly určené k pronájmu za komerční nájem. Stejné to bude s byty v připravovaném bytovém domě v ulici Generála Píky. Pozemek sice patří společnosti SNEO, která je bude i stavět, ale jejím stoprocentním vlastníkem je Praha 6.
Protože si je radnice vědoma, že bydlení v Praze 6 patří k nejdražším nejen v hlavním městě, připravuje i stavbu malometrážních bytů v rezidenci Rakovnická. Vzniknout zde mají tři bytové domy, ale i školka s dvěma třídami pro padesát dětí. „Naší představou je, že by zde bydleli lidé, kteří v Praze 6 vyrůstali s rodiči a nyní se chtějí osamostatnit, nebo mladé rodiny s dětmi,“ říká starosta Jakub Stárek. Nové byty by měla městská část získat v rezidenci vznikající místo takzvaného Břevnovského mrakodrapu. „Jako plnění za vklad parcely do spoluvlastnictví tohoto projektu získá Praha 6 odpovídající bytovou plochu, jakou nabízel původní výškový dům, tedy minimálně 1043 metrů, bez balkonů, lodžií, teras, sklepů a podobných prostorů,“ vysvětluje místostarosta pro majetek Petr Prokop (STAN). Mělo by jít o byty s dispozicemi 2+kk až 3+1. Další pozemek, kde by v následujících letech mohly vzniknout obecní byty, se nachází za kanadskou ambasádou.

5 návrhů, jak může vypadat Vítězné náměstí
Byty, kanceláře, chybějící občanská vybavenost či nové kulturní centrum pro Prahu 6. To vše má přinést dostavba 4. kvadrantu Vítězného náměstí. Z celkem 44 přihlášených týmů se do finále soutěže probojovalo pět účastníků.

Tým MVRDV z Nizozemska, česko-německé konsorcium Pavel Hnilička Architects+Planners a Baumschlager Eberle Architects, nizozemské a české studio Benthem Crouwel International a Opočenský Valouch Architekti, česká kancelář A69 – architekti a další česko-nizozemské uskupení Cityförster a Studio Perspektiv – to je pět finalistů soutěže na dostavbu podle čtvrtého kvadrantu Vítězného náměstí. „Praha 6 si po více než sto letech zaslouží dokončené Vítězné náměstí v duchu prvorepublikového návrhu architekta Antonína Engela. Občané Prahy 6 mají navíc možnost se vyjádřit k návrhům, které byly vybrány do finále architektonické soutěže. Vedle zajímavého architektonického řešení se tak mohou v budoucnu těšit mimo jiné i na kulturní centrum, které bude součástí nové zástavby,“ říká starosta Jakub Stárek (ODS).
Pět finálových návrhů si můžete prohlédnout na webu soutěže www.4kvadrant.cz, do 11. června může prostřednictvím těchto stránek posílat porotě své komentáře a vyjádření i veřejnost. Do 30. června probíhá výstava jednotlivých návrhů přímo na místě 4. kvadrantu. Vítěze architektonické soutěže na dostavbu Vítězného náměstí porota představí v září.