Nová pravidla pro spolupráci se soukromými investory
Na území Prahy 6 se připravují desítky investorských projektů. Zatímco někdo předělává půdu na obytný prostor, jiní vytvářejí zcela nové čtvrti.
Samotné přípravě většího developerského projektu zpravidla předchází změna územního plánu z plochy nezastavitelné na zastavitelnou. Po jejím provedení hodnota pozemků několikanásobně roste. Na druhé straně investoři musejí v takové lokalitě na své náklady vybudovat inženýrské sítě, tedy vodovod, kanalizaci, rozvody elektřiny a internetu, dále místní komunikace a parkovací stání. Navíc mají povinnost upravit okolní veřejná prostranství, vysadit zeleň, vybudovat dětská hřiště. Často se podílejí – a to platí nejen pro Prahu 6 – i na stavbě škol a školek, podporují místní infrastrukturu nebo kulturu.
Více lidí = více školek
„Praha 6 má kvalitní školství, které sem láká lidi z okolí, když se k tomu přidá demografický boom a další děti stěhující se právě do nově stavěných bytů, tak kapacitou školek a škol přestává stačit. Řeší se to různými půdními nástavbami a vestavbami, ruší se odborné učebny i školnické byty a mění se na klasické třídy. To však není dlouhodobé řešení zvlášť v lokalitách, kde nových bytů přibývá,“ říká statutární místostarosta Jakub Stárek (ODS), který má v gesci územní rozvoj. Proto se Praha 6 vždy snaží domluvit s investory, zda dobrovolně přispějí na stavbu školských zařízení. „Pokud by totiž byla kapacita škol nedostatečná, městská část nemusí dát souhlas se změnou územního plánu, a tedy se stavbou dalších bytů,“ doplňuje místostarosta. Proč platí tato podmínka právě u škol a školek, a nikoli třeba zdravotnických zařízení? Městská část má ze zákona povinnost zajistit pro děti povinnou školní docházku, tedy poslední ročník mateřské a celou základní školu. Je to nezbytné a dané zákonem, na rozdíl třeba od zdravotní a sociální oblasti, veřejného prostoru nebo kultury.
S každým větším investorem proto zástupci radnice proberou jejich projekty, podlažní plochu vydělí průměrnou plochou bytu podle údajů Českého statistického úřadu. Podle tohoto čísla odhadnou, kolik se sem může nastěhovat lidí, a protože se ví, kolik je mezi obyvateli v Praze dětí předškolního a školního věku, lze odhadnout, kolik bude potřeba dalších míst ve školkách a školách. I když nebudou všechny chodit do spádového zařízení, přesto Praha 6 žádá investory o pomoc s rozšířením školních kapacit. V Ruzyni tak společnost Finep, stavějící Rezidenci U Šárky, přispěla částkou šest milionů korun na novou školku a finančně se podílela i na úpravě okolí. U velkých projektů, například v rozvojovém území Nová Ruzyně, pak postaví školky sami developeři, a poté je převedou do vlastnictví městské části. Je to pro ně výhodné. Zkušenosti z realitního trhu říkají, že nemovitosti se zajištěnou infrastrukturou, tedy i blízkou školou a školkou, se prodávají lépe a za vyšší ceny, než když jde pouze o byty bez potřebného zázemí.
Koordinace v celém hlavním městě
Podobným způsobem řeší problémy s nedostatečnou kapacitu škol a školek i další městské části. Nejen proto se rozhodlo hlavní město, potažmo magistrát vypracovat celopražskou metodiku pro podílnictví developerů v novém území. „Cílem a hlavním důvodem vzniku materiálu není vybírat peníze, nýbrž objektivní formou zajistit férový a přiměřený podíl investora na rozvoji území v těch případech, kdy žádá o nenárokovou změnu územního plánu, jež zvyšuje hodnotu jeho pozemku,“ konstatují v úvodu vedoucí zpracovatelského týmu Filip Foglar a náměstek primátora pro oblast územního rozvoje a územního plánu Petr Hlaváček. Tato metodika by měla být schválena zastupitelstvem hlavního města do konce letošního roku. „Chtěli bychom, aby parametry a propočty z tohoto materiálu převzala i Praha 6, zastupitelé by o tom mohli hlasovat v návaznosti na magistrátní zastupitelstvo buď na prosincovém, nebo pak únorovém zastupitelstvu,“ dodává Jakub Stárek.
Že posouzení zátěže nových bytů na okolí ale není zrovna jednoduchou záležitostí, vysvětluje radní pro strategický rozvoj Eva Smutná (TOP 09): „Zcela jiná situace je u investorů, kteří staví v území, které nevyžaduje změnu územního plánu ani navýšení kapacit. Zde je otázkou, jaký a jak velký stavební záměr vyžaduje od investora spoluúčast, aby se obec nechovala spíše diskriminačně. V hledání správného nastavení pravidel je nutné si uvědomit, že například několik půdních vestaveb může do území vnést větší zátěž například v parkování, než dostavba proluky, která bude mít vlastní podzemní garáže. Stejně tak výstavba jednoho bytového domu o dvaceti garsonkách přinese menší zátěž do spádové oblasti místní mateřské a základní školy než několik viladomů s byty pro rodiny.“ Nastavení správných pravidel a zajištění spravedlivé spoluúčasti by podle ní mělo mít pouze obecnou podobu, kterou bude možno aplikovat na základě místních potřeb a znalosti principů územního plánování při zachování udržitelného rozvoje obce.
Příspěvek podle velikosti
Magistrátní materiál navrhuje výši příspěvků odstupňovat podle velikosti projektů. Zatímco u malých – do 300 metrů čtverečních – doporučuje zvolit symbolickou výši podpory, pro další už stanovuje jasnější pravidla. U větších projektů a změn územního plánu magistrát připravil přesný vzorec, podle kterého se počítá dobrovolný příspěvek. Ten je rozdělen na nižší částku za metr čtvereční u projektů bez změny územního plánu a významně vyšší částku, tam kde investor o změnu územního plánu usiluje. U projektů do 3000 metrů čtverečních, což odpovídá několika bytovým blokům, by měl zůstat příspěvek developera celý na městské části. U těch velkých – s plochou do 30 000 nebo dokonce 300 000 metrů (tomu odpovídá třeba projekt Nové Ruzyně nebo Nový Sedlec) – navrhuje částku dělit mezi městkou část i magistrát. Praze 6 by tak zůstalo 80, 60 nebo 40 procent, zbytek by dostal magistrát. S tímto principem, ale nesouhlasí Jakub Stárek: „Magistrát dlouhodobě odbývá městské části a přerozdělené výnosy z daní nestačí ani na základní služby, které občané oprávněně očekávají. Peníze od investorů musí potom sloužit k zajištění základních investic, mj. jsou školy, sportoviště a sociální zařízení a dělit se o ně nepovažuji za možné.“
„Že se mají developeři a soukromí investoři podílet na rozvoji městské části a občanské vybavenosti, s tím nelze než souhlasit. Ovšem vázat ho na změnu územního plánu považuju za nesystémové a nepřijde mi jako správné,“ říká architekt Jiří Hušek ze spolku Spolu na Petřinách. Podle něj pak vznikají rozdíly mezi projekty vznikajícími v tzv. stabilizovaných lokalitách se zajištěnou infrastrukturou a těmi, které zaplňují bílá místa na mapě. „Myslím, že by bylo mnohem lepší, aby měla města jako za první republiky zpracované regulační plány s přesným určením, co kde smí být. Takovým rozparcelováním by pozemky značně zhodnotila, ty na stavbu nemovitostí prodala dráž a onen dobrovolný příspěvek získala přímo v ceně. To bych považoval za správný a zodpovědný způsob,“ konstatuje Jiří Hušek.
Kdy platit a kolik
S příspěvkem na budování veřejné infrastruktury souhlasí i developeři. Problémem však zatím zůstávají tarify i pravidlo, zda odvedou část peněz do městských pokladen ještě před změnou územního plánu. Výše příspěvků se v současnosti pohybují zhruba od 500 až do 3000 korun za metr čtvereční, většinou jsou uprostřed tohoto pásma. Nová metodika však pracuje s částkami 3 až 4,5krát vyššími. „Dokud nebude materiál schválen, nemáme k němu co říct.“ „Nebudeme se k tomu vyjadřovat,“ nechtěly návrh komentovat dvě developerské firmy působící na území městské části Praha 6, které redakce oslovila. Podle veřejného vyhlášení ředitele Asociace developerů Tomáše Kadeřábka se ovšem součet všech těchto „povinností“, „dobrovolných příspěvků“ či „smluvních závazků“ projevuje do cen bytů, a to několika procenty, což při současných cenách nemovitostí dělá desetitisíce a výjimečně i statisíce korun.
Že by mohlo dojít k jejich dalšímu zdražení, má obavy i Eva Smutná: „U velkých rozvojových, dnes již především transformačních území, je základním požadavkem na investory vytvoření plnohodnotného městského prostředí, včetně vybudování infrastruktury, veřejných prostranství, ploch zeleně a vyhrazení odpovídajících ploch pro veřejné vybavení, které budou následně převedeny do majetku města. Velký otazník v těchto územích však vidím nad povinností investora vystavět i samotné budovy pro občanskou vybavenost, především základní školy, které by měly být v majetku obce či města. Tato povinnost investora se může již odrazit v neúměrných cenách bytů pro občany.“
Odpovědnost k životnímu prostředí
Každý nový bytový dům musí mít dle předpisů kolem sebe určité procento zelené plochy. Je však důležité, o jakou zeleň jde. Tisíce metrů čtverečních nových trávníků, které jsou velmi náročné na péči, kterou bude muset zajišťovat městská část, a bez dostatku vody uschnou, určitě nejsou vhodnou volbou. „Myslím, že je v zájmu všech udržet Prahu 6 jako nejzelenější a nejpřívětivější místo k životu. Vzhledem k měnícímu se klimatu je potřeba, aby se k takzvaným zeleným principům ve výstavbě začali hlásit i tuzemští investoři. Jsem moc rád, že se o tom s nimi vede diskuse. A budu ještě raději, když se je podaří co nejvíce zavázat právě i v environmentální oblasti. A není to jen o dešťové vodě nebo zelené stěně, možností je mnohem více,“ dodává starosta Ondřej Kolář (TOP 09).